Tuesday, 3 May 2011

买产业不如买产业股


最近一直在为应该投资产业,还是投资产业股而摇摆不定。我个人是比较倾向于分散投资,即是双管齐下,但还是需要在比率方面做出比较确定的分配。
  
如果是以前的我,肯定会毫不犹豫选择直接买产业,因为我喜欢那种可以完全拥有、完全自我主宰,看得到、摸得到的感觉,最重要的是,握住一张屋契地契让我有安全感。感觉非常实在。但是自从成了冷眼信徒之后,我的想法开始改变。我开始认同他说的买产业股等于拥有产业。
 

我自己也做了点分析:买产业的好处是自己可以完全掌控/管理那产业,要自住、要出租、要买要卖,全凭自己的意愿。而且,贷款买产业的话,只需少少钱(10% 首期),就可以做大投资,运气好的话,房价几年翻倍,就赚大钱了 。只要注意保持充裕现金,房价跌时仍有能力继续供下去便行了。
 

但是,比较于投资产业股,直接买产业的投资门槛还是比较高,不像投资股票般,有多少钱就买多少,而且,按揭也是一种压力。

不过,最让我却步的还是当房东所要应付的种种琐碎烦人的事情--租客走了要再找新租客,租客拖欠租金要头痛、租客弄坏屋子也要头痛,接到租客电话要求修理这个修理那个,也是头痛。即使租客没问题,还是免不了要处理一大堆琐碎事。我也是因为来英国定居而把PJ的apartment出租之后,才体会了当房东的烦恼。最近听说邻居(在英国)的屋子被租客用来种大麻,更觉心惊胆跳。
 

反之,投资房地产股票的话,以上的问题皆不存在。另外还有个好处,就是股票比房地产容易套现。冷眼刚发表的这篇文章,似乎来得正是时候,让我知道接下来应该往哪里走。
 

其实之前也陆陆续续买入一些产业股,如Melati,Plenitu和MKH(Metrok),除了Melati因为价钱突然狂飙而套利,Plenitu和Metrok是买入后只有不断加码而不曾卖出。希望我可以好好守下去,并守出一个春天来。

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买产业不如买产业股 

作者:冷眼(分享锦集) 
29-4-2011 

在过去两年中,房地产价格暴涨,尤其是在尺金寸土的大都市,如吉隆坡,房屋供不应求,屋价作三级跳,涨幅尤其惊人。

首都居,大不易。首都市民,尤其是外来者,不少人只能望屋兴叹。

除非得到父母或亲人的帮助,否则的话,一般受薪阶级,要在吉隆坡购买最普通的民居,例如双层排屋,几乎已是可望不可及,即使付得起头期,每个月的供款,也把他们压得透不过气来。

房市不会形成泡沫

首都的许多职场中人,已终身成为“屋奴”。供屋子、供汽车、儿子昂贵的教育费、有增无减的生活费,已成为受薪阶级的噩梦。

房屋市场会形成泡沫吗?我的看法是不会。理由是:

1. 在屋价上涨之前,屋价曾停滞不少过5年,就以八打灵的屋价来说,普通排屋在四、五十万令吉之间徘徊了最少5年,如今涨至七、八十万令吉,涨幅高达四、五十巴仙。在过去5年中,建材、地价已上升了一截,再加每年约6%地通货膨胀,建屋的成本恐怕已上涨了四、五十巴仙,故过去两年的屋价涨幅,其实是调整了成本的上升,并不为过。

2. 在购屋者中,一部分是购买屋子作为自己及家人住用的,买进后就不会再卖出;另一部分是买屋作为投资的,这些都是手持多余资金,买得起屋子的投资者,有长期拥有屋子的能力,不会轻易抛售。

地皮涨幅比屋子大

投资者虽然有,但相信巴仙率不高。所以,房屋市场泡沫形成的可能性不大。但是,另一方面,屋价也不大可能再上一层楼,理由是:

1. 受薪阶级的收入增幅,跟不上屋子的涨幅,买屋与供屋,已非中等收入受薪人士所能负担得起。

2. 租金的上升幅度,跟不上屋价的升幅。投资回酬下降,使买屋子作为投资,已不大合算。

3. 除了收租之外,房屋投资者希望产业增值。但在屋价上升之后,增值的幅度,跟投资额相比,已不具有吸引力。

在真正需要屋子的人买不起屋子,购买屋子作为投资的魅力已递减的情况下,买产业作为投资,已不具吸引力,作为反向投资策略的信徒,窃以为买产业作为投资,此非其时。

在屋价猛涨下,地皮的价格亦猛涨,而且涨幅比屋子更大。从投资的角度看,地皮的涨幅通常比屋子大,理由是屋子会折旧,而地皮,尤其是永久地契地皮则不会。尤其是地点优良,接近市中心的地皮涨幅更加惊人。

上市产业公司3营运作风

犹记十多年前,吉隆坡黄金三角地带的商用地皮,每方尺售价不过五、六百令吉,如今每方尺2000多令吉仍有买方无卖方。
许多上市产业公司,拥有许多地点优良的地皮,假如你细读这些公司的年报的话,你会发现有些地皮,是在10年前,甚至20年前买下的。

地皮价格倍增

有关公司仍以十多二十多年前的价值入账,实际上,这些地皮的价格,可能已上升数倍,如果以目前的市价估值的话,每股净有形资产价值必然大增。

上市产业公司的营运作风,大致上可以分为三类:

第一类是买进地皮,就积极建屋出售,其盈利主要来自出售屋子。

第二类是买进地皮后,就慢慢的发展,他们的理由是屋价不断上涨,慢慢发展,较后兴建的屋子,由于屋价更高,而地皮成本低,故赚幅会更大。

与其积极发展地皮,倒不如放慢发展,这类公司的盈利,往往不如积极发展地皮的公司,但他们所持有的地皮已大幅度增值,每股净有形资产价值,比股价高一倍一点也不稀奇。

第三类是长期拥有房地产的办公楼、购物中心及工厂等,一方面有稳定的租金收入,一方面可以取得产业增值的利益,在上市公司中,雪兰莪实业和怡保花园是典型的例子,这也是所有产业投资信托公司所采的策略。

宜购二三线优质股

为什么上市产业公司不重估其地皮?

原来有关当局规定,凡是供发展用途的地皮,都不能重新估值后入账,这就是所有上市产业公司的账目中,供发展的地皮,仍以10年前,甚至20年前的价值入账的原因。

在大马股票交易所上市的产业公司,交投活跃及业绩表现标青的公司,其股价已大涨,目前的股价已反映其真实价值。

股价被低估

但第二、三线的产业公司,股价仍在低价区徘徊,以他们所拥有的地皮计 算,股价肯定是被严重低估。这些二、三线公司的股票,不受市场青睐,一方面是他们的业绩表现,乏善可陈;一方面是交投不活跃,投资及投机者不感兴趣,导致 股价表现落后于大势。投资者与其买产业作为投资,倒不如买第二、三线产业股作为投资,更加合算。

当然,在买进之前,投资者必须作严格的筛选,毕竟第二、三线产业股,良莠不齐,并非全部值得投资。以买地皮的态度买产业股,应可获利。

1 comment:

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