Saturday, 14 September 2013

延長房貸,增加每月買股資金


時間一直悄悄流動,總是一回神,才發現日子過了一大截。

當初四處找房子的點滴還歷歷在目,記憶猶新,然而卻已經是三年前的事了。

由於在英國租房子不便宜,加上我對房子的情意結,在英置產對我來說勢在必行,所以,當初一回來英國,買房這事我就做得特別積極。找房子、看房子、討價還價、申請房貸,然後傾盡儲蓄買下房子、搬家、光顧家私店,佈置.....,一氣呵成,上天眷顧,順利得不得了。

說起來自己算是幸運吧!英國房價過去曾經狂漲,2007年來到巔峰。08年美國次房貸引發的經濟風暴,英國沒能逃過,房價經過一輪大跌,往後就一直橫擺。2010年我回來英國時,房價已經低迷了好一段時日。我相信就是因為當時的低迷,我們倆才能順利成為英國的有房一族。

更幸運的是,英國的房貸利息處於歷史低位。不過,由於經濟不景,銀行放貸特別謹慎,基本上都是希望我們可以拿出多一些首期,越低的Loan to value(LTV),利息就越低,也比較容易被批准。在銀行的建議下,我們付了25%首期,利息是2.49%。低到這種程度,我自己都覺得難於置信。Lock in Period是3年(比起馬來西亞的5年,我覺得3年是個優勢,很快就可以remortgage),分15年攤換。貸款銀行是Britannia。

不久前翻出合同檢閱,發現3年期滿後,銀行會把原來的2.49%的利息,提高到4%++,我便開始計劃remortgage。做了一些考察,發現各大銀行offer 的rate都很不錯,可見競爭相當激烈。我選擇了Llyods Bank,因為它可以把利率保持在2.49%,而且免手續費免律師費。唯一的條件,就是LTV最高是60%。我算了算,供了三年,目前剩下的房貸是房價的62.5%。決定自己掏錢付這2.5%,跟銀行貸60%。

這樣一來,這房子有40%是真正屬於我們的了(另60%屬於銀行),這感覺非常好、非常踏實(當初搬進來的時候,我們才只擁有25%的擁有權)。

其實我本來有考慮趁著remortgage,跟銀行貸多點,可以用來投資股票。利息也不過3%++,應該是便宜過margin,也沒有被要求補倉的風險,而且房貸可以幾十年一點點慢慢還,壓力不大。但我始終是個“安全至上”的人,心想:既然所有閒錢都被我一點不剩地投入股市裡,那之前已經投入在這房子裡的錢,就別再掏出來了吧!就當作分散投資吧!

這次remortgage,我也乘機糾正了當初的一個錯誤決定:就是把原本15年的攤還期,延長至30多年。當初因為不想供那麼久而選擇了15年,結果因為供款太高,弄到自己很難存錢投入股市。其實後來想通了一件事,才2.49%的利息,實在不必急著還清。

攤還期這麼一拉長,每月供款頓時減半。想到以後每個月可以多出這一小筆錢來買股,就覺開心。

今天一早,收到了銀行的offer letter。計劃成功!Hooray!!

24 comments:

  1. 哇,利息比起马来西亚低很多,如果我没记错的话马来西亚现在6.6%-2.4%=4.2%,摊还期还可以选择最长四十年。

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    1. 的確是比馬來西亞低很多。
      我在馬來西亞的房貸,開始兩年的利息是3.8%,後來5.3%,目前付着4.8%。
      不過,英國房貸的2.49%低利息,通常有個條件,就是LTV要低(銀行要降低風險),
      比如說只借75%,或者60%。如果要貸80%或者90%,利率就會相對提高。

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    2. 看来Walkers不止精于投资股票,就连投资房产也很有一套。马来西亚有房产,英国又有,哇,厉害!!佩服!!

      马来西亚如果购买第三间房屋也是要只能借最高70%,这一方案对想要致富的穷人就影响很大,对有钱人来说没有什么rasa..唉,富人越富,穷人越穷

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    3. 沒有你說的這樣厲害啦!
      其實,把錢花在買房之後,可以投資於股市的錢就相對少了,
      所以,我的股票數額其實並不多(還在積極努力累積中),
      這就是置產的好與壞。

      當初是因為在KL工作,所以買房自住,目的不在於投資。
      我沒什麼大本事,只是幸運,買在對的時候。
      2007/08年在KL買房,如果要求不高,其實也不用多少錢。
      如果我是現在才計劃買的話,可能就會比較吃力。

      我也很想成為房地產投資者,但產業的投資門檻很高,
      自認沒那個本事,還是專注於股票好了。

      至於購買第三間房的最高70%貸款條規,我覺得可以兩面看。
      這可以抑制過度借貸。也避免沒有holding power的炒房者過度買房。

      如果我是產業投資者,當我想買第三間房時,我會想辦法去克服這30%首付的問題。
      比如為原有的產業製造更多現金流,或者找人合作。
      如果連那30%的問題都克服不了,這也許已經證明我根本就沒能力買第三間,
      就算政府允許我繼續以10%首付繼續購買下去,
      也難保我在經濟風暴來臨時,不會被風暴吞噬。

      其實我沒投資過房地產,沒什麼專業知識,以上只是屬於我的個人看法。

      面對“富者愈富,窮者愈窮”的M型社會在逐漸成形,我不是不感無奈的。

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    4. KL市中心的房子现在最便宜都差不多要一千一方尺了,Walkers是小富婆了...

      其实幸运只是占一小部分,那是因为你理财有道,认为买房自住比较值得(租房就是帮别人供房,自买房子还会升值)和自在,所以才有现在的成绩...

      你的看法我是认同的,投资说到底基础就是建立在资金上,开源节流每个人都知道可是会真正执行的又会有多少人。

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    5. walkers是谦虚而已,实际上真的是很厉害的,运气只会落在有准备的人上。Walkers现在就是能够当家的小富婆,多几年就是大富婆了,到时邀请她来聚会可能还要付钱呢 :p

      恭喜Walkers顺利得到想要的Offer,水星也认为没有必要一开始就把房贷的期限放到最短,刚申请时能拉长就拉长,虽然感觉上会背了一项很多年的负债,不过可以有效减低自己每个月需要向银行供奉的钱,如果日后真的有多余的钱又找不到想投资的项目,那时才拿来还房贷,自己的现金流也会比较容易控制,给自己的资金多一个选择权是好的。

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    6. Jason,我是想到房子可以保值/升值的資產,早買好過遲買啦!反正自己也需要住,當時價格也不貴。不過,我買的是二手樓,不是很高級華麗的那種,所以是不貴的。當時買樓的想法,就是只求有個自己的“窩”。你說的一千一方尺那種,已經是另一個級別了,應該是建在黃金地點如KLCC附近的那種高級公寓。如果有天我有幾個KLCC附近的單位“揸手”,你才叫我小富婆吧!哈哈哈!現在受不起咧!

      水星,小富婆已經受不起了,還要說大富婆,哈哈哈,給人聽到會笑死的。可是,如果說一說就會變成真的,那該多好。不過ho.....你覺不覺,“富婆”這字眼叫起來有點“俗”?好像還有點7老8老的感覺。哈哈!

      是的,房貸期限長的話,每月手上的現金就會比較多。目前的房貸利息那麼低,真的是不必急著把錢還給銀行的。我的打算是,等到哪天銀行突然把利息調到很高時,我才積極還錢吧!

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    7. 哈哈,你的回复蛮搞笑的,是不是要换成富家千金听起来会年轻得多?

      富女人的名号你受得起有余吧,每次5000英镑,5000英镑de汇回国,就可以买约400股的鸟巢了,产业+股票+现金=大富婆,水星的方程式没有错啊 :p

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    8. 除非急用钱,不然我是很久很久才汇一次钱,不像水星你每个月都有钱汇 :)
      而且,5000也买不到400股鸟巢啦!除非英镑回到以前的风光日子。

      每次钱一到户口,通常留不了多久,一下单,户口又清光。
      我常说,自从买股开始,就一直觉得自己很穷。所以,哪来现金?

      自住产业不能算资产,而是负债,不像股票可以制造收入。
      另一家出租的产业则是负现金流,主要原因是租金收得太低。
      感恩于我的租客是个好租客,所以我多年来未曾涨过他租金,
      (其实我有留意过,我收取的租金比别人低了25%至40%不等)。
      我不是个精明的房东,但我是个好房东 :)

      至于股票,跟你比,相差十万八千里。还有漫长的路要走。
      所以,你的方程式不太对。呵呵!

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    9. 水星也和Walkers一样,几个月才汇一次啊,才不要每个月汇,给银行赚那么多钱,而且一次过汇多一点,也可以和银行讨价还价拿到比较好的汇率:)

      哈哈,水星还真是有一段时间没有追踪英镑兑马币的汇率了,因为很少用到,原来已近买不到400股鸟巢啊,300股应该还可以吧? ^^

      好啦好啦,算你赢,水星的方程式有误,呵呵。

      近来想回顾一些网友们之前的文章,看看大家从过去到现在的改变,也顺便为自己汲取写作的灵感,写写回复等,walkers的部落格有很多好料。希望Walkers不会误会了水星成为了变态的stalker哦。

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    10. 還可以討價還價的啊?哦!這有點像我國的money changer。
      英國人做事很嚴謹的,一板一眼。一就是一,二就是二,沒得討價還價的 :(

      馬幣前陣子貶值,英鎊兌馬幣從1兌4.8起到1兌5.2。可是現在又回跌到1兌5.1了。
      目前5000英鎊可以買到376unit的鳥巢。
      如果英鎊可以回到以前的1兌7就好啦!我的“錢”途馬上會呈現另一番風景(唉,往事只能回味)

      變態的stalker,哈哈!你是看得戲多,才會想到這樣的形容詞?
      自己寫的東西,有人肯讀,只覺得榮幸。
      只是有時候寫下這些非專業想法,還真怕被“有料”的人見笑了。pai seh!(福建話你會聽吧?)

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  2. 不懂几时大马也会像英国一样,房产市低迷

    这里的屋子越来越贵了。。。

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    1. 很多還未買屋的人,都在等經濟風暴,或者房產泡沫的爆裂。
      其實,真的等到房價暴跌的時候,又未必很多人可以買到房子。
      到時,經濟不景,失業率增加,銀行放貸會非常謹慎、非常嚴格。
      我第一次在英國見mortgage advisor的時候,他就告訴我,
      如果你在2007年或之前來貸款,多少都可以借給你,但現在不行了。
      屋價不斷上漲的時候,銀行很樂意貸款給你,
      而炒家就是買了賣,賣了再買....如此循環。
      炒家賺錢,銀行也賺錢,皆大歡喜。直到風暴來臨....

      終於給耐心的人等到了,房價終於跌了,
      但是,反而是更多人買不起房子了。
      現在的英國,就是這個現象。

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    2. 大部分的人依然选择不思考,所以,继续没有钱的人,买不起房屋的人,只会越来越多。

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    3. 我也希望房價調整,居者有其屋,人人安居樂業。
      但是,理想歸理想,我們還是得面對現實,
      通貨膨脹之下,物價不斷上升是我們改不了的事實。
      我覺得只要有決心,或者降低要求,一般人還是可以買到房子的。

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  3. 恭喜.
    长期在英国工作吗?能在那里买房产很不错.

    很喜欢你的部落格.

    我想连接你的网站,可以吗?
    我的部落格
    http://tzlcl.blogspot.com/

    谢谢

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    1. 拿到PR了,所以暫時是在英國定居了。
      其實,英國房子沒有大家想像的貴(倫敦就另當別論)。

      連接了你的部落格。多多交流 :)

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  4. 我在2009年1月在花旗国买了我人生第一间屋子。那时,花旗国屋价直插谷底,半价可以买到。

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    1. 哇,在花旗買房子,應該不便宜。
      你買得真是時候,半價,省了很多咧!
      我這裡就沒有跌那麼多,應該是20%左右吧!

      美國房價現在應該回升了吧?

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  5. 请问大笔钱在国外怎样运回国呢?TT?

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  6. 是的,就是Telegraphic Transfer。
    我以前都是去銀行匯,後來發現用online banking的收費更為便宜,就直接在家裡上網匯。很方便。
    不知道你所謂的大筆錢是多少?我一般都只匯5000英鎊以下。

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    1. 读了Walkers的文章,给了阿钢Refinance的念头,谢谢你。

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    2. 不客氣。不過聽說大馬現在有新條例,凡是refinance的top up loan,已經限定在最長10年。只是不知是否每間銀行都已實行。

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