Saturday, 18 January 2014

英國房東,當還是不當好呢?


從昨天開始,心情一直特別好。因為昨天終於獲得最後確認,我的房子remortgage的手續終告結束。今天就是completion date,就是我的新債主把錢過戶給我的舊債主的日期。即使說,從下個月,或者下下個月開始,我每月需要償還的房貸,直接減了一半。真是太太太好了!

就如之前我在《延長房貸,增加每月買股資金》文裡提到:這次remortgage,我也乘機糾正了當初的一個錯誤決定:就是把原本15年的攤還期,延長至30多年。當初因為不想供那麼久而選擇了15年,結果因為供款太高,弄到自己很難存錢投入股市。其實後來想通了一件事,才2.49%的利息,實在不必急著還清。

其實,這次的remortgage,是打從去年8月就開始著手去辦,而且記得銀行在9月就給我offer letter了。本來是預測10月尾可以“搞掂”,可是......唉,一波三折,說來話長。

長話短說,問題應該是律師動作有點慢,然後就是銀行跟律師溝通上的問題,結果到了10月尾才發現文件有誤,需要重做。可是這一拖,12月到了。自12月中開始,雙方都放聖誕假了,然後就開始放新年假(英國人是假期跟旅行大過天的)。

大家放假回來再繼續這個“漫長工程”時,才赫然發現我的產業地址有點問題(這次是政府部門的錯),然後文件再重做。哈哈!我幾乎每個星期都上銀行“踩場”,那個叫Diane的mortgage advisor,後期每一次見面,都是在道歉。她說,這是她處理過最漫長的個案。

整個過程雖然有點折騰,但幸好我的情緒沒有絲毫受影響,每一次去“踩場”都是和和氣氣的。想必是因為有了上次買房子時等待的經驗吧!在英國生活,遲早要培養出耐心。而且,這次申請remortgage,還有個意外收穫。Lyolds Bank也真夠大方,除了把房貸利率降低到2.49%、免手續費律師費,還額外給我500英鎊獎賞。而且,給得很乾脆,在completion date之前,錢就到手了。

我常覺得很奇怪,為什麼英國老是有那麼多好康的?這500英鎊,根本好像是天上掉下來的。今天英鎊不知何故又升了,我在XE查了查,500英鎊可以換到RM2700咧!不過,還是不夠買1000股飛天豬,除非它下週跌到RM2.60。呵呵!那就剛剛好。

昨天當那個叫Daine的女人跟我說房貸搞掂之後,準備離開之際,我心血來潮,貪口爽問她,如果我想再借錢買多一間房子出租,你們借不借我錢?

Daine語氣堅定地說,我可以跟你保證,以你們的情況,絕對沒問題。馬上拿出計算機,算出我可以再借多少錢,可以買多少錢的房子等等。她講得興致勃勃,我也聽得很爽很開心。因為這次remortgage我只借60%的LTV,原意就是希望為“將來”可能要再置產而鋪路,希望“將來”申請房貸的時候不會有阻礙。沒想到不用等“將來”,這會兒才借完一大筆錢,銀行馬上又offer要再借我錢買房子啦!哈哈!不爽是假。

這下子,我的英國房東夢又被燃起了。

其實我從三年前開始買下自住房子之後,就對買房子有點上癮(就像買股票這樣),一直很想再買房子投資出租。當時我也有認真地去留意房子,但有幾個顧慮:

第一:買下第一間自住房之後,我們已經沒有現金(只剩下一些股票),記得當時入新家買家私電器時,都是刷卡買的(零利息購物信用卡幫了我不少忙)。當時想,要多少時間才能籌到第二間房子的首期呢?感覺遙遙無期。(不過現在才發現,這個目標,並沒有自己當初想像的那麼遙遠)

第二:我居住的這個城市,對我來說不是非常理想的投資產業的地方,沒有機場、沒有火車站,也沒有大學。不過有家學院、有家享名國際的貴族中學(學生有好萊塢紅星的孩子、國家領導的後代、某小國的王子等等),但是學校有宿舍,而且中學生好像不符合自己出來租房子的年紀。

第三:擔心這裡的租客會很難搞。也不知道這種想法對不對,我是偏向於想找學生或者是外國人當租客。如果是租給本地人,我怕將來萬一有什麼糾紛的話,他們會覺得我們這些外來者賺走了他們的錢之餘,還來欺壓他們,然後想報復什麼的(不知道是不是我想多了,不過確有一些英國人是仇視外來者的)。不過,以租客市場來說,我發現最近城裡多了一些商店,多了一些就業機會,也越來越多東歐人、意大利人出沒。或者這城市的租客市場也在逐漸成長。嗯!往後要多留意留意。

或許有人會建議,不如到附近比較大城市的地方去物色房子吧!說實在的,除了不熟悉很難做決定,而且,距離太遠的話,將來還會有打理上的困難。最好的方法,就是搬家吧!搬離這個城市,選擇一個自己想投資產業的城市住下來,反正這地方我也住得相當久了。不過,這幾年暫時都還不能搬。將來會考慮。

興致來的時候,還真的是一發不可收拾。經過昨天跟Daine這麼一談,我回到家裡馬上上網看房子。然後今天就到附近一個正在興建新房子的地盤去巡視,跟銷售辦公司裡那位和藹的小姐聊了很多很多。關於房子的每一個細節都問了,好像真的馬上要買這樣。哈哈!談完之後,整個人充滿了鬥志,心裡面充滿着好像有很多很多計劃,等待我去進行、完成的興奮感覺。

回想起三年前的我,還在為了第一間屋子的首期錢苦惱(在那之前也因為一些個人的事情花了很多錢而有點拮据),再看今天,有種恍如隔世的感覺。很慶幸當時為了不想租房子而決定硬硬豁出去買下英國的第一間房子(文見《我的英國房子》),接下來雖然得過一年很節儉的生活來還卡債,但很快地,生活又漸漸回歸到正常的軌道。

第二年開始又恢復了每年旅行的計劃,去年開始,也發現自己shopping得越來越頻密了,買了很多之前想買又忍住不買的東西。沒有內疚,因為我覺得只是在獎勵自己過去的努力,應該的。哈哈!可以回到這樣的生活,感覺真爽。現在又獲得銀行點頭貸款,叫我去物色英國第二間房子,簡直是心花怒放。如果這次事成,那我倆就有3.25間房子了。

只是三年時間,前後變化還真大,突然有種“走過來了”的感覺。頓然,整個人充滿希望,也很有衝勁 :)

越來越發現,投資理財這條路,只要肯積極去做,趁早開始,馬上去做,同時在開始階段肯做些小犧牲,其所能帶來的改變、回饋,以及成果,會比我們想像中來得更快、更大。

祝大家:投資快樂!因為投資真的令我變得積極快樂!



至於這第3.25間房子,最後買不買得成,除了要看能不能解除以上提及的顧慮,還得看接下來要如何分配投資資金:100%股票投資,還是股票房子各一半,一直是我的掙扎。我喜歡股票的投資門檻低、打理上也很便利;但我同時又喜歡產業是可以看到、摸到的實物,缺點是投資門檻高,以及要應對租客和處理很多瑣事。英國房東,當還是不當好呢?還真糾結。


63 comments:

  1. walkers;

    去买,然后,当收租婆,只要算到自己能力之内的话,就去做。

    原本,我也有想买flat自住,然后买apartment出租。

    谁知道就是这个flat搞到很多麻烦,现在都还在处理。

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    1. 歪歪,我相當有信心是在能力之內的事(這條數算了很久了)。
      這幾年,銀行放貸也非常謹慎,很多想在英國買房的人,都借不到錢。
      如果不合格,通常銀行也不會那麼爽快答應 :)

      原來歪歪也有想過買房出租當包租婆啊!
      或許你跟我一樣多少有點華人的傳統思想--喜歡擁有“實物”資產。

      我倒沒擔心過買房子的瑣碎程序和麻煩(你的案例應該算是比較鮮有的吧!),
      這些東西,碰了釘之後就會學精了,
      我也從沒擔心過找不到租客(我看附近的房子,都很容易就租出去)
      我只是怕遇到橫蠻無理的租客,因為我不懂得跟人吵架的。
      遇到的話,到時怎辦?不知到時找不找到人來“幫拖”。呵呵!

      不過,收租真的是很爽的啦(不知不覺KL的房子已經收租4年多了)!
      歪歪,不要放棄,時機到了的時候,再試試!

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    2. 回复留言时,还有和水星之间的唇枪舌剑时,walkers公主明明就能言善辩,牙尖嘴利,很难相信你不懂得和人吵架哦,水星一直用心良苦,为了训练walkers公主当包租婆的能力才自愿做反派角色的,这隐藏的(友)爱,ice snow smart的你感受到了吗,呵呵呵 :p

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    3. 哪來唇槍舌劍、牙尖嘴利?你言重了。
      我常常都是躺著也中槍的,
      是你的“槍劍”之下的受害者來的。

      你的用心良苦,還真讓人感動。
      不過,為了讓培訓事半功倍,
      你不是應該先在英國買幾間房子來當包租公,
      然後以自身的經驗給予我這個晚輩指導嗎?

      到時,你偉大的(友)愛,即使不ice snow smart如我,
      也可以深深感受到。

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    4. 哈哈哈,虽然不认同,不过却很喜欢“躺着也中枪”这句 :p

      水星可否以你使用的“晚辈”一词来猜测walkers公主的年龄呢?以你的丰富人生经验,水星一直以你为长辈来对待的,看来有改变想法的必要了 :)

      如果walkers公主早点介绍神户牛扒给水星认识,那水星就可能会提早置业然后分享心得啦,可是一直都是只闻楼梯响,不见人下来,水星见到爱人的时间是遥遥无期啦,呜呜~

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    5. 我哪裡有什麼豐富人生經驗?比經驗,跟你完全沒得比啦!把你當前輩準沒錯。
      看你最近這麼風騷,我還以為你已經在yacht club釣到對象,跟人家乘坐遊艇快活去了。
      你是不是一邊津津有味地吃著羊扒、豬扒,xx扒,然後一邊吵著肚子餓要吃牛扒?

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  2. 有谁不想当房东的,但是也别随便当房东,最重要的是买的房子到最后有人租,不过就算没人租,房子也应会增值。

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    1. 如上面所說,我的顧慮不是源自於找不到租客。

      當初買了自己的房子,跟房東退租時,我很不好意思地說:
      只租了半年就走,讓你又得忙一場了。
      她笑笑說,沒關係:這裡非常容易找租客的。
      當時樓上一個單位的租客跟我說,
      他的屋主在這一帶共有四個單位出租。

      我比較擔心的是跟租客的溝通。
      還有,在買房出租之前,
      也想搞清楚這個地區的潛在租戶,會是什麼類型的人。

      房子是會增值,但過去幾年,
      英國很多地方的房價都傾向於下滑趨勢。
      不過,我相信英國房價的下降已經是觸底了,
      但也不知道什麼時候會回升(是有些大城市已經開始回升,但不是全部)。
      要等增值,可能還真需要點耐性。

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  3. HARRY也好想当房东阿,不过现在暂时还没有这个能力。
    必须继续努力了!谢谢贵夫人的分享!:)
    我要奴鲁存钱,度蜜月去欧洲旅游!哈哈

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    1. 嗨,哈利,你應該是會先買下自己的自住房,
      之後再買房當房東吧?

      其實你都算是一個很積極很有規劃的人了。
      工作、投資、買房子、結婚,連去哪裡度蜜月都想好了。
      快快把林小姐娶回家也好,
      以後就不用舟車勞頓去拍拖了。呵呵!

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  4. walkers> 看到你的case, 我想到我的老板也是有投资房地产. 她在28岁时向bank借loan投资房地产, 然后就赚了第一桶金. 直到现在她还是积极投资房地产.

    包租婆!包租婆!包租婆!你好好assess看看吧!

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    1. 嘿,蘿蔔,我們身邊都好像圍繞著不少像你老闆這樣會投資的人。
      我的鄰居朋友也是說他的房東很會投資,才三十出頭,就擁有四間房子出租。
      應該是二十多歲的時候就開始置產。當初我聽到這個故事時,非常羨慕。
      不過,一山還有一山高,九十後Ricky,二十歲,還沒畢業,就打理着四間產業。
      除了羨慕,還有佩服。

      要這樣快叫我包租婆meh!哈哈!十劃都未有一撇。
      說不定下星期股市一跌,我的資金馬上又投入股市了。呵呵!(變卦還變得真快)

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  5. 恭喜 Walkers, 贺喜 Walkers!

    ”很慶幸當時為了不想租房子而決定硬硬豁出去買下英國的第一間房子“,这有点”刺激“到我,呵呵。在小新租了六年房子,看来是时候认真去计划买一间房子了(要想办法,如何弄些钱来给头期:房价的20% 加 8% stamp duty)....

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    1. 好像恭喜得太早了 :)

      有“刺激”到就好!呵呵!我看人家的理財投資文章的時候,
      也是很喜歡被人刺激的。因為我是那種做什麼都是拖拖下,
      平時夠吃夠用就沒有什麼奮鬥心的人,
      我這種喜歡慢生活的人,就是這樣不上進的啦。哈哈!

      有時候被刺激到了,就有了“硬硬豁出去”的決心。
      這種決心hor,就要趁著“一鼓作氣”時馬上去做,不然就是"再而衰,三而竭"。
      這種風格你有啊!我看你買股也整天是硬硬來的。哈哈!

      小新的房子很貴吧!聽說是天價,買房應該不容易吧!
      至少要20%首付嗎?不能10%嗎?
      有空你也多跟我們分享分享這方面的資訊吧!
      上次聽說水星考慮在新加坡置產出租給你。租金低低的。你好幸福哦!

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    2. Walkers> 我来串门子一下。小新的屋子有分政府组屋(hdb) 和executive condo. 政府组屋只给新加坡人买, 大概从新币四百千起跳。pr只是可以买二手的。executive condo是给non singaporean买的, 当然如果singaporean要买也可以。大概是新币1 million起跳。首期我就不清楚了。

      Hdb的主人房(有冷气) 可以赚 sgd1.2k-1.5k. Common room(有冷气) 是 sgd600-700。 condo的common room有sgd880 这样。。。有时这些租金有包wifi, 有些没有。这些租金就占了大多数外劳打工族的15%-20%。我住的是佣人房,佣人房的价钱是sgd400-sgd700.

      在新加坡有车子的人都可说是有钱人。他们需要付coe, 那个amount就等于是小新一辆车子的amount.每十年需要更新coe. 所以说我觉得新加坡生育率这么低部分原因是因为买不起车子。想像mrt这么拥挤, 一个妈妈还要推着婴儿手推车去和别人塞, 不容易。。。

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    3. 謝謝蘿蔔的分享。原來你對新加坡的房價和租金那麼熟悉,
      是不是有考慮過在新加坡置產?
      看了你的分享,才知道新加坡不只房價貴,租金也非常貴。
      連你住的傭人房都要sgd400-sgd700。
      不知道在新加坡買房子出租的話,rental yeild高不高呢?

      HDB四百千新幣起跳,雖說不便宜,但要買的話,一般雙薪家庭應該也勉強買得起。
      Executive condo的一百萬新幣起跳就有點嚇人了(直追香港了)。
      不過,即使不是新加坡籍,只要拿到PR的話,應該也是可以買HDB吧?

      只是聽說新加坡政府早前立下新規定,凡在馬有房子的人,
      都不被允許在新加坡買房子。
      真是這樣的話,還真苦惱了兩邊都有房子的人。

      至於租金佔了薪水的15%至20%,我覺得這還好。
      我的朋友在德國柏林工作,薪水2000歐元(稅前),
      租個房間就用了500歐元。還真是貴。
      倫敦的話,應該也不遑多然。

      至於車的問題,如果政府不管制,
      那就會造成嚴重的交通阻塞問題。
      事情兩面看,有好也有壞。但這些問題,大城市都有。

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    4. 新国的房产太贵了,一个人是连首期也给不起。我有个经理说如果首期是两百千(executive condo), 一年的存款能从40k起跳, 要存至少五年。rental yield我就不懂。

      Pr的话,我也不大清楚resale price. Paise...不过投资房地产赚的钱更加快。暂时没投资房地产的念头, 还是抱着我的 reits吧! :)

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    5. 一個人付不起首期,就找個愛人跟你一起付吧 :)
      兩個人齊心合力,事半功倍。
      不過蘿蔔你都好像不是很想留在新加坡,回家鄉去,同樣的價錢,夠你買十間、八間吧?
      抱著reits也好,也算是一種房地產投資,而且比直接買房子來投資更省心和省事。

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    6. 正在寻觅男友。今年26了。。。时间过得好快。 相信未来的男友应该是在遇到我之前正在努力地improve自己。hohoho. 可叫boon chin介绍。:P

      还不懂会待在小新多久。走一步看一步吧!房产业是不错, 但如果要投资先要存首期。听说jb的iskandar不错, 但现在投资那已经有点迟了。

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    7. 呵呵!可能你的未來男友正在努力着在新加坡買房子,
      同時努力累積股票,策劃着你們倆的財務自由。
      嘩!到時你什麼都不用做,坐享其成就是了。(好讓人羨慕哦!)
      Boon Chin,聽到了嗎?蘿蔔叫你介紹了。

      長堤對岸的柔佛州,房價的確是比新加坡便宜很多,但iskandar聽說已經過熱了。
      我不是很熟悉當地的情況,但要投資房地產的話,
      得留意該地的房子是“供不應求”還是“供過於求”。

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  6. 多买一间来试试也无不可,到时成功了再继续增持也不迟~。~
    只要自己能力搞得定的就不用怕:)

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    1. 我昨天也是想了再想,不如就先買一間來試試看吧!
      沒試過是不甘心的。
      如果試了發現真的不喜歡當房東的壓力,
      最多虧一點賣掉,或者僱人打理,後果也不是很嚴重。

      我是那種不太能承受壓力的人,
      所以我喜歡輕輕鬆鬆的投資法,比如股票。
      但是hor,人就是這樣貪心和矛盾,
      只是有股票好像還不夠,還想要多一點不同類型的投資。
      我覺得同時投資產業和股票,算是把投資項目多樣化,
      比較可以分散風險(不知這樣的邏輯對不對),
      這樣我在投資路上,可以更安心,也更有豁出去的決心。

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    2. 你的理论绝对正确,分散风险的好地方。
      凡事要去尝试一下,先想像最坏情况,大不了请人打理和亏一点卖出咯,但是如果情况是最好的话,你就可以一间变两间,两间变四间这样变着下去了,这是股票所不能做到的~。~
      不过如果说长期的话,我还是比较喜欢股票~。~
      我曾经试过想分散风险,但是当我买的时候,那些业主全部以为他们的产业“有宝”那样,全部吊高来卖,我们这些投资惯的,一算就知道价值到哪里了,所以最后受不了他们的气,我还是乖乖的投资股票咯,顶多举点债来买产托,达到拥有纸上房地产之梦~。~

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    3. 如果只能選一種投資的話,那我也是選擇投票。
      最多買多多間不同的公司來分散投資,
      然後像你這樣買產托來實現擁有房地產的夢(紙上房地產)。

      我也是有印象你在專區提過要買房子分散投資的事。
      但我不知道你原來是受不了業主的氣而取消計劃。哈哈!
      過去幾年房地產飆升到這樣厲害,難怪業主會吊高來賣啦!
      但是我們這些投資人那麼會算,要賺我們的錢也沒那麼容易啊!呵呵!

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  7. Buy one more for rental income. I miss a lot of opportunity when I accumulate knowledge.

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    1. 是的,回顧馬來西亞過去幾年房價的漲勢,
      很多人都後悔當初的猶豫,或者顧慮太多。
      過去幾年的漲勢,讓很多保守和太小心計算的人錯失機會,
      反而是那些莽莽撞撞的炒樓者賺了一筆又一筆。

      當然,跟風炒樓還是不被鼓勵的。因為浪潮一來,肯定會被卷走。
      但作為投資者,我們除了要”心細“,還要”膽大“,
      膽大心細,這是這幾年我從許多成功的投資者身上所看到的特質。

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  8. Are u in Malaysia ? If yes, u apply mortgage through Lyolds Bank in Malaysia or in UK ?
    I am also a UK property investor in Hong Kong

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    1. 不,我不在馬來西亞,我和另一半暫時算是在英國定居了。
      所以我們申請的是英國Lyolds Bank的按揭。印象中馬來西亞並沒有Lyolds Bank。
      你居住在香港,投資英國產業,
      那你的選擇應該是用現金買,或者跟香港的銀行申請按揭吧?
      你是投資在英格蘭還是蘇格蘭呢?滿不滿意目前的投資回酬?

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  9. 我覺得最重要還是把數字計清楚,預算最壞的情況 (沒有人租),看看自己能不能夠負擔到這種情況的發生。支出的話最好就是預多一點,三百鎊的支出當成五百鎊算,六百鎊當成一千鎊算,如此類推。相反,收入就預少一點,預計租入收入有一千鎊就打折,當成八九百鎊算。那可以給自己一個較安全的預算。

    除了金錢上,也要看自己有沒有時間,買樓收租所花的時間要比買股的時多很多很多。

    話分兩頭,Walker能這麼輕鬆取得銀行的offer真好,想我申請mortgage的經過真的難關重重。

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    1. 我覺得你這樣子做預算很好。
      把收入預少,把支出預多,
      凡是做最壞打算,這樣艱難的時期來臨時,才能安然度過。

      如果肯定了要做房東的話,我的計劃是,
      再買一間房子,自己搬過去那裡住;
      然後把目前住着的房子出租。

      之所以這樣分配,是因為買來自住可以借貸最高90%,
      buy to let最高只能借貸75%。
      還有,buy to let的利息比較貴,
      而目前住著的房子LTV比較低,可以付少一點利息。
      按揭還可以換成interest only。

      剛剛上網用Mortgage calculator算了算,
      如果這樣安排的話,其實我過去三年每月供著一間房子的錢,
      (就是申請remortgage將供屋期限拉長,將每月供款減半之前)
      已經足夠供這一自住一出租的兩間房子了(好像還有剩一點)。

      換句話說,即使買多一間房子,放在那裡永遠不出租,
      供款也不會有問題(不過要自己付council tax),
      除非那麼衰又剛好失業,那只好動用儲蓄或賣股。

      何況,我都不可能買了放著不出租的。
      只要薪水還供得起兩間,賺取的租金就可以存起來當應急基金,
      或者作為下一個投資的資金(如果感覺房東當起來還算愉快的話)。

      我是個很不敢冒險的人,算是比較保守的投資者。
      在有能力的時候,我都會不知不覺盡量在減少貸款(看來杠杆能力真有待改進),
      今天看回了自己的產業和欠款率:

      第一間(合資):尚欠 0%
      第二間 :尚欠 30++%(有考慮還清)
      第三間 :LTV 60%
      第四間 :如果買得成,考慮LTV80%或90%

      感覺我的投資還是有點過度保守了。但好處是很安心。

      “買樓收租所花的時間要比買股的時多很多很多。”
      相信這一句一定是你的經驗之談。這也是讓我一直裹足不前的最大原因。
      看到一些在租着房子的朋友,真的是很麻煩挑剔的,
      動不動就call房東,要求這個那個,投訴這個那個,這才是我最擔心的。
      還有就是怕租客破壞屋子,
      或者不交租又死賴著不走(可以叫警察來趕人嗎?)

      我擔心租客的問題,遠多於資金是否足夠應付的問題。
      畢竟資金方面,只要做好算術就可以,而人的因素是無法預測的。

      至於你的按揭,雖然難關重重,
      但是身為學生的你,竟然能申請到,實在了不起。
      我覺得是個奇蹟來的。哈哈!

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    2. 我覺得你這個方法很好,善用90% LTV mortgage把新買的來自住,原來自住的拿來放租。

      我全部的mortgage都是用repayment的,因為 BTL的只有repayment,也就沒有 interest only 的經驗,想請問每月還款是真的只還利息嗎?我聽說好像還要買一份類似保險的東西,到最後這份"保險"就會用來償還所有貸款。

      看到你的房產組合才知道Walker也是房產投資的前輩,往後請你要多多指教。我覺得你的這個組合也挺好的,學你所說最重要是可以令人安心。

      租客破壞房子我倒也不太擔心,始終他們有一個月的按金,如果有甚麼損壞都可以在按金裡扣。至於欠租的租客,很可惜在英國是不可以叫警察來趕人的,一切都要按步就班,先是出信,勒令他們離開。還是不走的話就要叫律師出動。最終極的一招是上法院。聽說由開始到要使出最後一招令惡霸離開要兩個月至半年左右的時間。(希望這天不要來到我的身上,阿們)所以我傾向租給學生,雖然他們的自理真的很有問題,但我真的不怕他們不走,完成學業總要走吧,甚至出事上來我想我可以找大學談談這個學生的問題吧?!

      按揭,我到現在也覺得申請到第一個按揭的過程真的很神奇,這樣也給我申請到。上次想申請按揭時,才知道那職員已經離職,想不會是跟這事有關吧?!

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    3. 我還以為你所有房子都是interest only mortgage,因為據我所知,interest only多是用在buy to let(BTL)產業,至於自住房子,很多銀行都不允許interest only。

      那天銀行職員一聽說我想申請BTL,馬上就說可以幫我弄成interest only。照理說,你應該也可以選擇只供利息。

      據我的理解,interest only就是每月只還利息,倒沒有聽說過“保險”之類的東西。銀行保障自己的方式,就是interest only通常只批給BTL。BTL首付比較高,至少要25%,銀行的風險就相對降低了。

      當然,供interest only的話,就得要自己預一筆錢在期限到了的時候一筆還清;或者是計劃好期限到時賣了房子(自住房的話就不行),一次過還清房貸。

      原來真的是不可以叫警察趕人的,還真無奈。之前就是看到新聞說在法國(還是哪個歐洲國家),有個人的房子在空置期間被一班流浪漢所霸占,而根據法律,他只能“求”這班人離開,而不能強迫他們。為了省事,避免上庭夜長夢多,一般都是建議用錢把他們打發走。當時讀了這新聞,還真覺得世事無奇不有。

      租給學生的話,會擔心他們沒把房子照顧好,但好處就是不怕他們亂來。如你所說,可以告到學校去。相對其它大問題,沒把房子照顧好就變成是小問題了。

      希望那銀行職員不是因為批了你的按揭而離職吧!可能性不高啦!除非你給銀行搞出一個大麻煩,他才需要引咎辭職 :)

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    4. 你說的和我所經過的有很大的出入,當我申請的時候所有銀行都說只可以做repayment,還說interest only大多只可在residential上做,所以我是想申請也沒有機會。難道是蘇格蘭和英格蘭的不同?! 往後有機會真的要好好向銀行了解清楚。

      不過即使是做interest only對供款額差別其實應該不大吧? 因為我現在做的那些四十年按揭的每月供款額其實跟interest only差不多,每月只是多數十鎊。

      不知道 interest only 的利息會不會比 repayment 高呢?

      有可能是香港人吧! 香港幾乎所有的按揭都是repayment,總覺得repayment 比較可靠,至少不用去想四十年後有沒有足夠的錢去還款。雖然經過三四十年的通漲,那筆債務可能到時已經連一支汽水也買不到 (這裡有些誇張了),所以到時要清還貸款也會很容易。

      說起首付,之前原想用90% LTV 的 residential 去買一間大屋(四五間房),一間自住,其他三四間租出 (當然是不給銀行知道,何況銀行也不會查)。只是到問的時候才知道,residential 的審評要比 BTL 嚴格得多,以我來說是90%申請不到,甚至連75%也做不到 (沒有合適的工作,也沒有合適的收入等等)。結論是我只可以買樓給人家住,買樓給自己住反而在短期內都做不到。這真是太惱人了。

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    5. 是的,你聽說的,跟我聽說的,很大出入。

      據我所知,interest only多數是用在second home或者是BTL,因為非自住房子的mortgage期滿後,可以選擇賣掉賺價差,也算是合情合理。

      不過也有聽說過有少數銀行肯讓residential在頭兩年供interest only,這主要是協助那些資金比較緊張的first time buyer,但銀行應該還是會建議他們兩年後(或者幾年後)轉為repayment。

      蘇格蘭跟英格蘭的mortgage差別會那麼大嗎?我也不清楚,你下一次再置產的時候就知道了 :)

      像你這種可以供40年的,repayment和interest only相差無幾,所以選哪一種其實都無所謂。扣除利息,你每月供在屋子的錢才幾十鎊啊!比我想像中還低。再一次證明了:青春就是本錢啊!
      (對於供期比較短的人來說,repayment和interest only的差別就會比較明顯。)

      是的,repayment比較省心,也是多數人(不只香港人)的選擇。不過,Interest only可以讓每月多出一些錢周轉。這些多出來的錢,如果沒有“突發事件”需要用到,可以存起來,每過一段日子就還銀行一大筆,或是在銀行突然升息時拿出來減少貸款,也不一定要等幾十年後才一次過還清(總之就是可以靈活使用資金)。

      我剛在Lyolds的mortgage culculator試了試,repayment和interest only的利息是一樣的。

      你說要申請90%LTV的residential去買一間大屋,按揭不批,這我可以理解,因為收入不夠cover供款啊!如果你當初把那間大屋的按揭申請換成BTL,應該也是不容易批准吧!

      至於“residential的審評比BTL嚴格”這一點,我也很好奇,下一次再去問問銀行職員。希望他們不會被我這個“問題女人”煩死。哈哈!

      “只可以買樓給人家住,反而不能買樓給自己住”。呵呵!這句非常有趣。不過,我相信只要你可以向銀行證明你的租金收入穩定,將來應該是有辦法買樓自住的。不過,套用你那一句:在家住有甚麼不好?(可以省下很多很多錢啊!)

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  10. 那边的房产投资有cash flow positive 吗? return yield 大约多少呢?
    呵呵。。加油!!

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    1. Rental Yield大概是5%到7%之間吧!
      除非做錯選擇,買到非常差的產業,不然都會有很不錯的現金流。
      因為現在英國按揭的利息非常低,直接拉低了每月供款。

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  11. We have a few investment properties and all in England. We applied mortgage through banks in Hong Kong and the BTL mortgage interest is about 4%

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    1. 你們還真有本事,人在香港,也可以遠距離地投資在英國產業,
      而且還是同時擁有幾個產業。

      在香港也可以拿到4%的BTL利率,真的是很不錯。
      看來這真的是一個全球性的低利率年代。

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    2. 閣下是否申請 residential mortgage? 不然利率不會低過 3% 吧? 以我理解,4% 的 BTL mortgage 算中游啦!
      其實香港的私人貸款利率亦非常低,只有 2% 左右。等有一天,我會供香港 personal loan, 去還 UK mortgage loan.

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    3. 是我,這是自住房子(residential mortgage),所以才有那麼低利率。
      同樣是Lyolds Banks,Buy to Let的話,利率卻提高到4.39%(比你高)。
      除非可以給40%首付,那就可以拿到3.69%的利率。

      我剛才上網看了看,如果可以給40%首付,
      有些lender可以給3%以下的利率,
      但感覺product fees會偏高。

      2%的私人貸款利率?嘩!真的是低到難以置信。
      是的,你應該去借了拿來換房貸。
      我在馬來西亞的房子,按揭是4.8%利率啊!
      遲些看看有沒有辦法跟銀行(低息)借錢來還按揭。

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  12. 恭喜walkers公主的remortgage在接近五个月的努力后终于告一段落,以后每个月也会有更多可以控制的现金流,值得庆喜。

    以前水星也和你有过同样的想法,买屋子时最好还是把贷款期缩得越短越好,无债一身轻,之后才发觉以房贷的利率真的没必要把自己的现金“绑死”,拉长贷款期反而更好。

    目前的想法是希望以后能得到长期贷款或以现金买到自住房,不是省现金流,就是省贷款手续的时间。发觉自己和walkers公主的买房产投资意念真的很相近,就是怕麻烦,看屋,买屋子,贷款,出租,要花时间和可能出错的领域太多了。

    不过,“唔幸苦点得世间财”,愿意花心机的话,当然是个绝佳的投资方式,Ricky就是一个很好的榜样,水星也很认同他的“做好最坏打算”的想法,可以让自己有更舒适的安全边际,自己投资股票时也有类似的想法,把可能得到的股息预算减低个20%,万一公司突然改变政策,打击也不至于太大。

    时间和金钱上应付得来的话,一试投资英国房产也无妨,或许自己会喜欢上当异国包租婆的滋味,不把心动化为行动的话那最后什么也不会有,如你所言,可能试过了,才发现成果比相信中的更快,更大,支持你。

    .....突然发现这次水星有好好的留言,没怎么酸walkers公主,是不是很乖?快点赞赞水星 ^^




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    1. 一想到每個月可以留多點現金在手,就覺得很高興。
      不然,每次月頭一到,還了這個那個,就所剩無幾了。

      不是“長期房貸”就是“直接用現金買”,你的兩個選擇,還真極端咧!呵呵!
      不過我是明白啦,你人在國外,申請房貸的手續又很長,
      若貸款買房,你的一個月假期肯定是不夠你把全部手續辦完。

      不過,如果你是想在退休後才買,那你就有大把時間跟銀行和律師耗。
      可是,那時沒了pay slip,又很難申請房貸了。看來你也只好用現金買了。
      到時好好享受那種暴發戶一擲千金的感覺吧!
      對了,你大概打算什麼時候買房子呢?

      其實我是很喜歡看房子的。
      因為平時都沒有機會去欣賞人家屋子裡美美的佈置。
      我通常會鎖定一個我喜歡的地點,以及設定好我的預算,
      最好能一次過看幾間,
      看了幾次(不超過10間),就可以議價,對方也Ok的話就成交了。超級簡單!

      我看一些人看房子看了很多年都沒買成,
      可能是要求太高,但預算又不多,所以一直買不成。
      如果不要太苛求,也清楚知道自己要的是什麼,就不難了。

      買屋子的程序我也不怕。
      在國內買房子時,有個律師朋友幫我,
      我不催她,反而是她不斷打電話來給我updates,
      全程一點需要操心的地方都沒有。
      英國的律師也不錯,做事一絲不苟的,“售後服務”也很好。
      付多一點錢,找個好一點的律師就行了。

      我怕的只有一樣,就是租客不好,弄壞屋子、不交租、趕不走、比我兇。

      不過,認同你說的“唔幸苦点得世间财”。
      得把自己鍛煉鍛煉一下。先學一學怎麼跟人家理論、吵架。
      不過hor,罵人的英文詞彙,我懂的沒幾個,
      總不能“牙尖嘴利”地用四個字四個字的成語罵人吧!
      這樣吧!先去瀏覽一下英語罵人大辭典。

      Ricky真的是個好榜樣。希望他將來可以分享一些如何應付壞租客的心得。
      哎呀,又說到好像很希望他遇到壞租客一樣。呵呵!

      怎麼我老是在擔心遇到壞租客?這樣好像太過負面了。
      吸引力法則.....好租客,好租客,好租客.....

      嗯,這次水星真的有好好留言,還說了不少鼓勵的話,值得一贊。
      可是hor,琢磨“公主”一詞還繼續出現的???

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    2. 呵呵,payslip的事水星倒不担心,在PNG也是水星负责的,而且和上司关系好,要就算退休后,要做pay slip和找reference也不是难事。

      买房时机一直是水星心里的痛,确实可以找大马的朋友帮忙处理买屋程序的事情,可是水星又不好意思麻烦他们,而且没有找到心水房,所以一拖再拖,目前房子基金有约60千,买二手小房的首期应该足够,要买是随时都可以的。

      不过很感谢walkers公主的意见,水星会参考的,重要的还是先找个有能力的代理找屋,水星是路痴,常常懂地址不懂路 :(

      要求方面真的不高,重要的还是交通方便吧

      我们真的很“衰”,仿佛一直希望ricky遇到坏租客酱,呵呵,给你能量~~好租客,好租客,好租客~~

      也给自己能量~~好房子,好房子,好房子~~

      少了公主的称呼,就少了水星的特色,那留言可能就是黑客盗用水星的身份发的,所以没办法or---

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    3. Huh!水星要做犯法的事?要做假pay slip?嘿嘿,給我發現了,又有把柄讓我來blackmail你了。Emm....這次跟你要什麼好呢?Dlady?Magni?不如Zhulian吧!反正業績都不好了,要你送給人也不會那麼心痛吧!(我又為你著想了,呵呵)

      不用痛!不用痛!你那麼急著買房子幹嘛?買來擺啊?什麼二手“小”房?60千首付應該夠買一間超過1000平方尺的三臥室公寓了吧?你對房子有什麼要求,不妨說來聽聽(比如面積啊,環境啊,設施啊之類的)。還有,你喜歡哪個地點?PJ還是KL?(好奇而已,我不是經紀)

      Ricky遇到壞租客也不怕,他的應對能力那麼好,總可以解決。
      之後還可以將經驗變成博文,益街坊 :)

      原來你這樣出名的啊?會有駭客盜用你的身份的哦.....

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  13. 我是不大喜欢买楼收租,觉得很麻烦。不过,我又怕产业越来越贵,将来孩子大了买不起,跑来跟我住(我想太多了)。我有一间soho在收租,不过我没看过租客,都是agent处理。如果房地产有一天大减价,我肯定会扫一间回来。现在这个价,有点买不下手。

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    1. 怕孩子買不起房子,跑來跟你住。哈哈!你想得好遠哦!
      以前的父母都很希望把孩子留在身邊,看來時代真的變了。
      東方人的思想也越來越歐美了。

      不知soho的rental yeild是不是會比較高呢?
      有時候我想,給agent打理也是有個好處,
      就是不必直接面對租客,可以減少一些尷尬跟爭執。

      我也有想過,如果讓agent打理,那作為房東的,
      出租前,是見過還是完全不見租客比較好呢?

      如果房價大減價,我也要掃一間。呵呵!我們一起等。

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    2. 对我来说,把孩子养大是我的责任。可是长大后的你,还想赖在我家,要我帮你洗衣,煮饭,我真的做不到。如果希望我留在家,帮他们照顾他们的孩子,我更加做不到。我知道,以我现在的生活方式,我退休后的生活肯定会多姿多彩!我的soho离我住家,来回要一个小时。所以对我来说,找租客,带租客看房子是很麻烦的事,而且马来西亚治安又不好。还要处理一大堆繁琐的文件,给agent一个月的租金,全程包完。收不到租金,也是他去处理,我真的不想烦。投资房地产对我来说,是给了10%的deposit,以后每个月的租金,可以还贷款就好了.

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    3. 以前的人,把孩子養大了,孩子就在家裡照顧父母。到了適婚年齡,就娶個媳婦回來家裡服侍父母,這也是作為父母的,辛辛苦苦養大孩子之後,等著享清福的時候。

      沒想到到了這個年代,孩子大了,還留在身邊,竟然還是父母服侍孩子,哈哈!好慘!

      我們的社會,很多公公婆婆都得負起照顧孫子的責任,但英國人是不流行這一套的。孩子一般都是做父母的自己照顧。他們會覺得不應該剝奪老人家退休後的享樂生活。這裡的老人家也很會安排自己的生活,有很多節目,很有自己的life。

      你一定是連退休後想做些什麼都已經想好、計劃好了,才會預見未來的生活如何多姿多彩。相信你的人生會越活越精彩 :)

      是的,把屋子交給agent最省事。但不知要找一個好的、負責任的、而且長期都從事這份工作的agent,會不會很難?如果是少賺一點(付agent費),但可以“零憂心”,那也算是值得。

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  14. 恭喜夫人升级为包租夫人,非常羡慕。希望夫人你一切顺顺利利。

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    1. 哎呀,你太早恭喜了,都還沒決定要不要買房出租咧。
      得先作一些考察、再想清楚這是不是自己所要的,再作決定。

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  15. 恭喜你的remortgage搞掂,同时有有新offer。喜上加喜。=)

    看你写到“不知道是不是我想多了,不過確有一些英國人是仇視外來者的”,其实我唯一去过英国的那一次也是有这样的感觉,感觉像是被当成外劳。可能是自己想多了。

    另外,想请问一般上在英国物色二手房产都会上那些网站? 有没有比较常用的如这边的iProperty? 谢谢。

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    1. 謝謝你!當時是很開心,剛解決了一個,感覺又可以開始去策劃第二個了,讓人充滿衝勁。

      連你只來過一次英國的人,都會有這種被不公平對待的感覺。看來這問題確實普遍存在着。
      至於是不是自己想多了?我覺得有時候確實是被不公平對待了,但有時候只是自己敏感。有時候,可能是因為我們不了解英國人的習俗,而在一些語言上、行為上的表現,被英國人覺得不禮貌,或不被他們接受,因此就有種被歧視的感覺。不過,日子久了,學會入鄉隨俗,漸漸就沒有那麼格格不入了。而且,一般來說,英國人還是相當友善。

      Zoopla和Rightmove這兩個網站都不錯,沒記錯的話,從網站還可以找出房子過去的成交日期和成交價。網址如下:
      http://www.zoopla.co.uk
      http://www.rightmove.co.uk/

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  16. 3.23间!!!!!!!!!!!!!!!!!!(惊讶到口张得开开的,久久都不能合上)

    名副其实的小富婆!!!!!!!!!!!!!

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    1. Jason又再來假假了,豪華的自住房子,
      再來就是買來投資的房子,還有棕油地,
      百千百千計算的股票,還有還有,足以讓一家人高枕無憂的現金存庫....
      誰富?馬上見高下。

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    2. 哎呀,忘記澄清,3.25間是如果計劃成功的話。目前只有2.25 :(

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  17. 终于下班了,今天是除夕,水星在准备出发去吃团圆饭,先快快过来向walkers公主打声招呼,说声恭喜发财,大展宏图,万事如意,身体健康,龙马精神,希望马年带给大家不一样的气象吧,新年快乐啊 ^o^

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    1. 新年快乐!呵呵!谢谢你一连串的祝福,相当地喜气洋洋。
      PNG的农历新年,应该很不一样吧!
      经过除夕夜的饱食一顿,今天大年初一回到工作上,应该更有劲儿吧!

      虽然农历新年对英国来说根本不是什么节日,
      但有些英国人还是会知道今天是华人的新年,
      有些英国人甚至会到中餐馆去聚餐庆祝。
      可能就像我们庆祝圣诞节般,凑下别人的热闹 :)

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  18. 刚刚看新闻,杜沙夫人蜡像馆借出了李小龙和成龙,就摆在伦敦唐人街。快快拍张合照来看!
    也在此祝贺Walkers 新年快乐!股息马上滚滚来!

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    1. 要看合照啊!沒問題!沒問題!
      李小龍和成龍的合照是嗎?哎呀!不用我拍啦!
      網上大把!google一下不就行了嘛!

      蠟像在倫敦唐人街好像只待了一個下午就走了,我無緣目睹。
      本來想趁佳節去倫敦走走,但想到舟車勞頓,又掙扎了。
      連出門都懶了,想不認老都不行了。呵呵!

      最喜歡“股息馬上滾滾來”這個祝賀,
      比起籠統的“馬上有錢”,“股息馬上滾滾來”會更明確和更貼近現實。
      也祝你新年快樂!新的一年,繼續硬硬買股,繼續奶息長流。

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    2. 哈哈,“阴”不到Walkers upload 美照。呵呵

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    3. 幸好我机智没被你“阴”。哈哈!
      整天叫人放照片,
      却没见boonchin把帅哥照拿出来分享分享。

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  19. Walkers,祝你农历新年快乐哦!!

    还有心想事成^^(呼应文章内容的,哈哈哈!!)

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    1. 曉佩,新年快樂!謝謝你的祝福。
      希望你也一樣心想事成。
      今天年初四了,才突然有mood要慶祝新年。
      早上出城去香港點心樓吃了個很飽很飽的brunch,然後逛街。
      下午去McD吃了很light很light的lunch/dinner,
      然後去Starbuck喝咖啡、聽音樂、看書。
      誒,這樣慶祝新年感覺也不錯。呵呵!
      回到家裡已經夜了,回了你的留言,差不多要Zzzzzz了。

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