Saturday, 18 January 2014

英國房東,當還是不當好呢?


從昨天開始,心情一直特別好。因為昨天終於獲得最後確認,我的房子remortgage的手續終告結束。今天就是completion date,就是我的新債主把錢過戶給我的舊債主的日期。即使說,從下個月,或者下下個月開始,我每月需要償還的房貸,直接減了一半。真是太太太好了!

就如之前我在《延長房貸,增加每月買股資金》文裡提到:這次remortgage,我也乘機糾正了當初的一個錯誤決定:就是把原本15年的攤還期,延長至30多年。當初因為不想供那麼久而選擇了15年,結果因為供款太高,弄到自己很難存錢投入股市。其實後來想通了一件事,才2.49%的利息,實在不必急著還清。

其實,這次的remortgage,是打從去年8月就開始著手去辦,而且記得銀行在9月就給我offer letter了。本來是預測10月尾可以“搞掂”,可是......唉,一波三折,說來話長。

長話短說,問題應該是律師動作有點慢,然後就是銀行跟律師溝通上的問題,結果到了10月尾才發現文件有誤,需要重做。可是這一拖,12月到了。自12月中開始,雙方都放聖誕假了,然後就開始放新年假(英國人是假期跟旅行大過天的)。

大家放假回來再繼續這個“漫長工程”時,才赫然發現我的產業地址有點問題(這次是政府部門的錯),然後文件再重做。哈哈!我幾乎每個星期都上銀行“踩場”,那個叫Diane的mortgage advisor,後期每一次見面,都是在道歉。她說,這是她處理過最漫長的個案。

整個過程雖然有點折騰,但幸好我的情緒沒有絲毫受影響,每一次去“踩場”都是和和氣氣的。想必是因為有了上次買房子時等待的經驗吧!在英國生活,遲早要培養出耐心。而且,這次申請remortgage,還有個意外收穫。Lyolds Bank也真夠大方,除了把房貸利率降低到2.49%、免手續費律師費,還額外給我500英鎊獎賞。而且,給得很乾脆,在completion date之前,錢就到手了。

我常覺得很奇怪,為什麼英國老是有那麼多好康的?這500英鎊,根本好像是天上掉下來的。今天英鎊不知何故又升了,我在XE查了查,500英鎊可以換到RM2700咧!不過,還是不夠買1000股飛天豬,除非它下週跌到RM2.60。呵呵!那就剛剛好。

昨天當那個叫Daine的女人跟我說房貸搞掂之後,準備離開之際,我心血來潮,貪口爽問她,如果我想再借錢買多一間房子出租,你們借不借我錢?

Daine語氣堅定地說,我可以跟你保證,以你們的情況,絕對沒問題。馬上拿出計算機,算出我可以再借多少錢,可以買多少錢的房子等等。她講得興致勃勃,我也聽得很爽很開心。因為這次remortgage我只借60%的LTV,原意就是希望為“將來”可能要再置產而鋪路,希望“將來”申請房貸的時候不會有阻礙。沒想到不用等“將來”,這會兒才借完一大筆錢,銀行馬上又offer要再借我錢買房子啦!哈哈!不爽是假。

這下子,我的英國房東夢又被燃起了。

其實我從三年前開始買下自住房子之後,就對買房子有點上癮(就像買股票這樣),一直很想再買房子投資出租。當時我也有認真地去留意房子,但有幾個顧慮:

第一:買下第一間自住房之後,我們已經沒有現金(只剩下一些股票),記得當時入新家買家私電器時,都是刷卡買的(零利息購物信用卡幫了我不少忙)。當時想,要多少時間才能籌到第二間房子的首期呢?感覺遙遙無期。(不過現在才發現,這個目標,並沒有自己當初想像的那麼遙遠)

第二:我居住的這個城市,對我來說不是非常理想的投資產業的地方,沒有機場、沒有火車站,也沒有大學。不過有家學院、有家享名國際的貴族中學(學生有好萊塢紅星的孩子、國家領導的後代、某小國的王子等等),但是學校有宿舍,而且中學生好像不符合自己出來租房子的年紀。

第三:擔心這裡的租客會很難搞。也不知道這種想法對不對,我是偏向於想找學生或者是外國人當租客。如果是租給本地人,我怕將來萬一有什麼糾紛的話,他們會覺得我們這些外來者賺走了他們的錢之餘,還來欺壓他們,然後想報復什麼的(不知道是不是我想多了,不過確有一些英國人是仇視外來者的)。不過,以租客市場來說,我發現最近城裡多了一些商店,多了一些就業機會,也越來越多東歐人、意大利人出沒。或者這城市的租客市場也在逐漸成長。嗯!往後要多留意留意。

或許有人會建議,不如到附近比較大城市的地方去物色房子吧!說實在的,除了不熟悉很難做決定,而且,距離太遠的話,將來還會有打理上的困難。最好的方法,就是搬家吧!搬離這個城市,選擇一個自己想投資產業的城市住下來,反正這地方我也住得相當久了。不過,這幾年暫時都還不能搬。將來會考慮。

興致來的時候,還真的是一發不可收拾。經過昨天跟Daine這麼一談,我回到家裡馬上上網看房子。然後今天就到附近一個正在興建新房子的地盤去巡視,跟銷售辦公司裡那位和藹的小姐聊了很多很多。關於房子的每一個細節都問了,好像真的馬上要買這樣。哈哈!談完之後,整個人充滿了鬥志,心裡面充滿着好像有很多很多計劃,等待我去進行、完成的興奮感覺。

回想起三年前的我,還在為了第一間屋子的首期錢苦惱(在那之前也因為一些個人的事情花了很多錢而有點拮据),再看今天,有種恍如隔世的感覺。很慶幸當時為了不想租房子而決定硬硬豁出去買下英國的第一間房子(文見《我的英國房子》),接下來雖然得過一年很節儉的生活來還卡債,但很快地,生活又漸漸回歸到正常的軌道。

第二年開始又恢復了每年旅行的計劃,去年開始,也發現自己shopping得越來越頻密了,買了很多之前想買又忍住不買的東西。沒有內疚,因為我覺得只是在獎勵自己過去的努力,應該的。哈哈!可以回到這樣的生活,感覺真爽。現在又獲得銀行點頭貸款,叫我去物色英國第二間房子,簡直是心花怒放。如果這次事成,那我倆就有3.25間房子了。

只是三年時間,前後變化還真大,突然有種“走過來了”的感覺。頓然,整個人充滿希望,也很有衝勁 :)

越來越發現,投資理財這條路,只要肯積極去做,趁早開始,馬上去做,同時在開始階段肯做些小犧牲,其所能帶來的改變、回饋,以及成果,會比我們想像中來得更快、更大。

祝大家:投資快樂!因為投資真的令我變得積極快樂!



至於這第3.25間房子,最後買不買得成,除了要看能不能解除以上提及的顧慮,還得看接下來要如何分配投資資金:100%股票投資,還是股票房子各一半,一直是我的掙扎。我喜歡股票的投資門檻低、打理上也很便利;但我同時又喜歡產業是可以看到、摸到的實物,缺點是投資門檻高,以及要應對租客和處理很多瑣事。英國房東,當還是不當好呢?還真糾結。


Thursday, 9 January 2014

買股當禮物


剛開始投資股票的時候,讀過一篇文章,
關於一個母親買了Public Bank的股票,收了好多年,
然後在孩子結婚的時候,送給孩子當結婚禮物。
事隔太久,文章的詳細情節我已經忘得七七八八,
也不記得這個很geng的母親到底是送了多少股Public Bank給她的孩子,
但印像中不會太少。

記得我當時心裡還真替這個做孩子的開心。
心想這個孩子如果懂得珍惜母親這份意義深遠的禮物,
也懂得把優質股長持的道理,那麼這些股有可能就會成為他人生的第一桶金
(或者第二桶金,如果他自己有本事,已經賺了第一桶)。

如果這位母親很多年前以每股幾塊錢的價格買入5000股的Public Bank
(價錢和股數都是隨便說的,方便計算),
收到幾年前股價10塊錢的時候(印象中2009年前後有還有RM10的PBB),
送出了給孩子當禮物,
而如果這個孩子了解這是數一數二的優質股,收藏至今,
那以今天Public Bank的RM19.18的閉市價,
已經是接近百千的市值(還沒計算每年派發的股息)。
或許你覺得百千並不多,但如果這個孩子再繼續持有下去,
可能有一天會變成一個更驚人的數字。我們都知道複利的威力有多厲害。 
除了這個例子,最近我在論壇上也有聽說一個好哥哥買優質股送給妹妹當畢業禮物。
聽起來還真溫馨。

愛買股票、愛收集股票的人,如果可以收到優質股這樣的禮物,一定很開心,
但是,沒多少人有這樣的福氣,可以收到以股票作為的禮物吧!

還好大家都是積極的人,明白與其臨河而羨魚,還不如靠自己努力把願望實現。
也許就因為這樣,最近在論壇頻頻聽到有人說要“買股送禮”,
只不過送的對象不是別人,而是自己!
比如,聖誕節到啦!好吧!買1000股Dutch Lady送給自己當聖誕禮物吧!
或者是,生日到啦!就買2000股Pananosic給自己賀一賀吧!

誒!聽起來還真有趣,連買股作長期投資這種悶事兒,突然都變得喜氣洋洋了起來。

或者,對於股票投資者來說,與其借生日/節慶之名,
買一些“唔等使”的奢侈品來取悅自己,
還不如買一隻可以給自己帶來長期被動收入的股票,來得更實際和更開心。

以前比較年輕的時候,總是會刻意趁著生日,
買一些平時不太捨得買的奢侈品,來給自己高興一下。
但隨著年紀漸漸大了,漸漸失去了那種浪漫情懷,
生日也不再是自己以前認為的那麼重要。
而且,現在想買什麼,有需要的話,即刻就買,也不會刻意等到生日。
所以,近年雖然偶爾還會收到別人送的生日禮物,
但卻是已有好多年沒給自己買生日禮物了。

今年被這種買股票當禮物的風氣所影響,所以也想趁著生日,買點股票送給自己。
生日前的晚上,臨睡前上網排隊買股,當時是排了Magni,
隨便按了個價錢,然後就去睡覺(時差問題不能看市),
隔天(即是生日當天)早上,打開電腦一看,沒match,有點小失望。

昨晚睡覺前打算再接再厲,心想:一不做,二不休,
這次排了Dutch Lady,也排了Magni,
心想排兩個,中的機會比較高吧!(有種非買到不可的決心)。
今早一看,還真幸運(其實是驚訝),都給我買到了,
Dutch Lady買在RM46.92,Magni則做了高手,RM2.36。

雖然遲了兩天,但總算有一份(遲來的)生日禮物。
而且,這份禮物,還是我這一生中收過的最昂貴的生日禮物,
雖然是自己送自己,不過感覺也不錯。呵呵!

Monday, 6 January 2014

零利息貸款買股


曾經有一個網友問我,如果熊市突然來到,我們要去哪裡找錢買股啊?

我說存啊!真的很想買股,平時就盡可能不要亂花錢,把大部分薪水存下來吧!

如果熊來得太快,存不及啊!他說。(因為那時候大家都覺得熊市就要來了)

讓我再想想看有什麼辦法,想到了再跟大家分享,我說。

開了空頭支票,之後卻如沒這回事般,再也沒去想“臨時臨急哪裡找錢買股這個問題”。

一直到去年8月,惠譽下調馬來西亞主權信貸評級,讓馬股一度風聲鶴淚,一片紅的時候,我才回想這個問題,如果股市再這麼跌下去,就有很多便宜股買了,那我一時間要去哪裡找錢掃貨呢?

當時心裡想:如果這一次股災,如過往般持續一兩年,那就好辦;但如果股市不按牌理出牌,偏偏只跌幾個月,那等我存到錢來,豈不已錯失良機?

大選前擔心股價跌了沒資金加碼,我還特意賣出部分股票保留現金等股市跌,沒想到後來股市不跌反升,讓我錯失了賺錢的機會。大選後,逐漸把資金重新投入股市後,便少有賣出的動作(吸取之前的教訓),不消幾個月,就回到接近100%投資,銀行里就只剩下足夠幾個月開銷的備用金而已。

我心想,不如,我就開個Margin戶口,平時絕對不用,只有在股價跌到很離譜的程度才使用,而且必須要非常有節制地使用,絕對不讓自己有面臨補倉的風險。但是,一想起冷眼寫的那篇關於Margin買股而慘虧的文章,我便覺得應該三思。後來也認真地去了解了margin的申請手續,以及收費、利息等,覺得挺麻煩,利息也不便宜,便作罷。

想了想,還是用比較安全便利的方法吧--利用免息購物信用卡,來跟銀行借錢買股。

跟RBS Bank申請了一張15個月免息購物信用卡,之後就一直用這卡消費。由於是零利息,所以,每個月賬單來了之後,我並沒急著還款,而把跟賬單同樣數額的錢存在戶口裡(還可以賺取利息,額外收穫)。

如今,這戶口已經累積了小一筆錢(屬於跟銀行借來的錢),如果熊突然到訪,我可以先用這筆錢來“掃貨”,然後才慢慢存錢還卡債。唯一的缺點是,基於信用卡額度的限制,可以“跟銀行借出來”買股的錢其實不夠多,跟margin可貸出來的數額,不能相提並論。

不過,把信用卡額度用完後,其實還可以跟銀行申請提高額度,只要可以提高到10千英鎊,對我來說已經相當足夠。如果無法提高到我想要的數額,那麼就再申請多一張免息購物信用卡吧!只要兩張湊合起來有這個數目就夠了。

10千英鎊對很多人來說都只是小數目,但對我這個小戶來說,應該夠我在馬股大跌時用來應急了(我不貪心)。而且,這是銀行不收分文利息借出來的錢,總不可能是個很大的數目。

不過,唯一要留意的就是確定有能力在免息期限結束前把卡債還清。如果逾期,到時需要繳付的利息就非常驚人,可謂得不償失。(使用信用卡消費本來就得很小心,使用這種可以讓你一兩年不必還款的信用卡,更是非得很小心不可。)

我自己的如意算盤是,如果還款期限到了還不見熊(或者在熊市期間還想繼續買股而不想把收入拿去還款),屆時可考慮申請0% Balance Transfer信用卡。目前市場上最好的deal是30個月免息,手續費才2.89%(平均每年1.16%吧!不知這樣算對不對?)。即使熊市遲遲不來,把這筆錢放在銀行等熊市,收取的利息也不只1.16%吧!

有了這一後備計劃,我就可以繼續放心地把每月收入都拿去買股,不怕股價大跌時沒錢入貨。

還有,我是個很喜歡用信用卡的人,即安全(不用帶大筆現金出門)、又乾淨(我朋友說鈔票硬幣被很多人觸摸過,應該會很髒)、又有cash back(或者積分),每月賬單來的時候,對自己的開銷又一目了然,實在想不到一個不要使用信用卡的理由 :)